03-02-2022

EL CONSEJO DE MINISTROS DA LUZ VERDE A LA LEY DE VIVIENDA


El Consejo de Ministros aprobó la Ley por el Derecho a la Vivienda el pasado 01 de febrero de 2022, pese al informe desfavorable del Consejo General del Poder Judicial emitido el 27 de enero de 2022.

El Proyecto de Ley ha sido objeto de un amplio debate jurídico. Al mismo tiempo, se ha acordado su tramitación urgente por las Cortes Generales, por lo que aún puede verse modificado antes de su aprobación definitiva.

Sin perjuicio de lo anterior, resulta interesante destacar algunos de los múltiples aspectos novedosos del cuerpo normativo:

  1. Zonas de Mercado Residencial Tensionado.

Las Administraciones competentes podrán declarar zonas de mercado residencial como “tensionados” por una duración mínima de tres años, prorrogables por años, para tratar de regular la renta de los alquileres.

Los barrios o zonas municipales deberán ser objeto de estudio antes de ser declaradas “tensionadas”. Además, tendrán que cumplir uno de los siguientes requisitos:

  • Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
  • Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado. Deberá ser, al menos, de cinco puntos porcentuales superior al relacionado con el crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

El objetivo es establecer diversas medidas de congelación o limitación de las rentas a pactar en los contratos de arrendamiento de las zonas tensionadas. De este modo, se regulará el precio del alquiler.

  • Congelación de Rentas Actuales.

En las zonas residenciales tensionadas, los arrendatarios podrán solicitar prórrogas extraordinarias anuales de los contratos de arrendamientos por un máximo de tres años. Durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones pactados.

Esta ampliación podrá solicitarse a la finalización de los 5 o 7 años de arrendamiento obligatorio, o al terminar la prórroga “tácita” de 3 años. La cual ha sido contemplada en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, volviéndose la duración mínima de los contratos de arrendamiento en zonas tensionadas de 8 o 10 años si el inquilino lo desea.

El contrato de alquiler solo podrá extinguirse prematuramente por parte del arrendador si existe justa causa. Como podría ser la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

  • Limitación de Nuevos Contratos de Alquiler.

En los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas alquiladas en zonas tensionadas, podrá limitarse la renta al precio pactado en el anterior contrato sujeto al incremento del IPC.

Solo se permiten subidas adicionales de la renta hasta un máximo del 10% en ciertos casos tasados: mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o firma de contratos de arrendamientos por periodos superiores a 10 años.

  • Limitación al Alquiler de Grandes Tenedores:

“Gran tenedor: persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

La administración estatal, en el plazo de 18 meses desde la presumible entrada en vigor del nuevo Proyecto de Ley, establecerá un sistema de índices de precios de referencia para las zonas tensionadas. No pudiendo ser la renta pactada por un gran tenedor superior a la cuantía fijada.

En el caso de tener un contrato anterior con una renta inferior al precio de referencia, no podrá acordarse una cuantía superior a la pactada previamente.

 

  1. Subida del IBI por tener Viviendas Vacías.

Los propietarios con más de cuatro viviendas vacías, durante un periodo de 2 años en el mismo municipio, podrán verse sujetos a recargos desde el 50% al 150% de la tasa del IBI.

Las causas justificadas para tener un inmueble desocupado se encuentran tasadas:

  • Traslado temporal por razones laborales o de formación.
  • Cambio de domicilio por situación de dependencia, razones de salud o emergencia social.
  • Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
  • Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
  • Vivienda objeto de litigio, causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma.
  • Titulares que ofrezcan en venta, máximo de un año, o en alquiler, máximo de seis meses, inmuebles en condiciones de mercado.

 

  1. Incentivos fiscales en IRPF a los pequeños propietarios.

En los nuevos contratos de arrendamiento se establece una bonificación general del 50% a la hora de calcular el importe a tributar como beneficio neto en el IRPF, pudiendo verse incrementada en diversas situaciones:

  • Bonificación del 60%: inmueble con obras de rehabilitación o mejoras en los dos años anteriores.
  • Bonificación del 70%:
    • Alquiler de viviendas por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en zonas tensionadas.
    • Viviendas arrendadas a la Administración Pública, o entidad sin fines lucrativos, que se encuentre acogida a algún programa público que limite la renta del alquiler.
  • Bonificación del 90%: contratos nuevos en zonas de mercado residencial tensionado cuando se aplique una reducción de al menos un 5% de la renta respecto a un anterior alquiler.

 

  1. Creación de la Vivienda Asequible Incentivada.

“Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, considerándose como aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo. Todo ello, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado“.

 

  1. Creación del Consejo Asesor de Vivienda.

“Con la finalidad de asegurar la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda, se crea el Consejo Asesor de Vivienda, como órgano colegiado, de carácter técnico, asesor y consultivo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en materia de programación estatal de la política de vivienda”.

La composición, atribuciones y funcionamiento del Consejo Asesor será objeto de desarrollo reglamentario y, por lo tanto, podrá ser aprobado mediante Real Decreto.

El Proyecto de Ley trata de garantizar el derecho al uso y disfrute de una vivienda digna, introduciendo el polémico mecanismo de regulación de alquileres que será objeto de debate en las Cortes Generales.

 

 

Adrián Cantó Martínez

Abogado DS Legal Group