29-04-2022

Nueva situación y condiciones del mercado de compraventa de inmuebles 


En la actualidad, el mercado de compraventa de inmuebles está al alza y, por ende, la concesión de préstamos hipotecarios para financiar dichas compras también se ha disparado. Al respecto, las entidades bancarias cada vez requieren el cumplimiento de más requisitos para la concesión del préstamo hipotecario. En definitiva, buscan salvaguardar sus intereses y garantizar la devolución de dicho préstamo. 

A día de hoy, las entidades bancarias limitan la concesión del préstamo hipotecario. Así, no financian el 100% de la compra, sino que la concesión del préstamo alcanza el 80% del valor de tasación del inmueble o bien del valor de compra. Por ello, el comprador asume con sus ahorros el restante 20%, más el correspondiente 10% para impuestos y gastos. 

No obstante, algunas entidades bancarias conceden un porcentaje superior de la hipoteca, cuando el prestatario contrata algún seguro de vida o de vivienda, así como por la contratación de un servicio de seguridad privada, como puede ser un equipo de alarma. Lejos queda ya la época en las que las entidades financieras concedían el préstamo hipotecario por el 100% del valor de tasación o el precio de venta del inmueble, sin obligación alguna de contratar ninguno de los productos anteriormente indicados. 

A la hora de comprar, además del precio del inmueble, también debemos tener en consideración que, ante la concesión de un préstamo hipotecario, se devengan algunos gastos que deben ser asumidos. Bien por el prestatario, o bien por la entidad bancaria. Antiguamente, dichos gastos eran asumidos íntegramente por el prestatario; no obstante, desde la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, los gastos por la formalización de un préstamo hipotecario se han repartido de la siguiente forma entre el prestatario y la entidad bancaría. 

Así de este modo, el prestatario debe asumir: 

  • La comisión por apertura 
  • La tasación de inmueble realizada por entidad oficial 
  • Las copias de la escritura de hipoteca 
  • El seguro de hogar 

Por su parte, la entidad que financia la compra mediante la concesión del préstamo hipotecario debe asumir diferentes pagos. Estos son: 

  • Los de inscripción de la escritura en el registro de la propiedad. 
  • Los gastos de notaría. 
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 
  • Los honorarios de la gestoría devengados por la tramitación de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad. 

Pero por si esto fuera poco, y para el caso que se cumpla con el pago del préstamo hipotecario, no debemos olvidar que el mismo también devenga unos gastos de cancelación que asume íntegramente el prestatario. Dichos gastos están formados por los gastos de notaría, por el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca, así como los aranceles del registro de la propiedad por la cancelación registral de la escritura de hipoteca. 

Por tanto, si en la actualidad está dispuesto a adquirir un inmueble con financiación bancaria, mediante la concesión de un préstamo hipotecario, debe tener en cuenta que deberá contar con ciertos ahorros en su cuenta corriente, que dependerán en mayor o menor medida del precio del inmueble que desea adquirir.  

 Elena Morales

Abogada DS Legal